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Apr 10, 2024

Los préstamos CMBS de Crossgates Mall en mora se vendieron a un 69% por debajo del valor tasado del centro comercial en 2012

“No se puede perder dinero en bienes raíces” resulta gracioso frente a las megapérdidas que generan los bienes raíces comerciales (CRE), tanto de deuda como de capital. Afortunadamente, hasta ahora son principalmente los inversores y no los bancos los que

“No se puede perder dinero en bienes raíces” resulta gracioso frente a las megapérdidas que generan los bienes raíces comerciales (CRE), tanto de deuda como de capital. Afortunadamente, hasta ahora, son principalmente los inversores y no los bancos los que han sido atacados.

Así que aquí está esto: allá por 2012, cuando se vendieron a inversores tres hipotecas a 10 años con intereses únicamente respaldadas por el centro comercial superregional Crossgates Mall de 1,3 millones de pies cuadrados en Albany, Nueva York, la garantía estaba valorada en 470 millones de dólares. Esto era mucho valor, según esta tasación, por lo que los inversores se sintieron bien al prestarle al propietario del centro comercial, una LLC propiedad de Pyramid Management Group, $ 244 millones contra esta propiedad.

En 2020, cuando se retasó el centro comercial, el valor se redujo a $281 millones, aún por encima de los tres préstamos que suman $244 millones.

En 2022, las hipotecas a 10 años vencieron y Pyramid Management logró una extensión de un año hasta mayo de 2023.

En mayo de 2023, cuando expiró la prórroga, Pyramid Management no pudo refinanciar las hipotecas, incumplió las hipotecas y no las pagó. Los prestamistas (los tenedores de CMBS a través del administrador especial) ahora pueden ejecutar la propiedad para tomar posesión de la garantía.

Pero no hicieron eso. En junio, el administrador especial sacó a subasta los préstamos para venderlos al mejor postor y dejar que otra persona tomara posesión del centro comercial.

Hoy, Trepp, que rastrea y analiza CMBS, informó en una nota que los préstamos ya se han vendido por 173,9 millones de dólares. Después de los gastos de liquidación de 29,6 millones de dólares, los ingresos netos fueron de 144 millones de dólares, sobre garantías que se habían valorado en 470 millones de dólares cuando se titularizaron los préstamos.

Entonces observamos con las cejas arqueadas:

El comprador de los préstamos en mora posee efectivamente la garantía por valor de 173,9 millones de dólares. Cualquiera que sea el destino final de este centro comercial, el comprador tendrá una base de costos mucho menor.

La tasa de morosidad de las propiedades minoristas ha sido horrenda desde la crisis financiera, a la que siguió la crisis del comercio minorista tradicional, cuando el comercio minorista tradicional fue aplastado por el comercio electrónico, paquete a paquete.

En julio, la tasa de morosidad de las hipotecas sobre inmuebles comerciales que han sido titulizadas aumentó hasta el 6,9%. La caída de la tasa de morosidad entre 2017 y 2020 no se debió a que los morosidades se subsanaron, sino a que se “resolvieron” de alguna manera, como una venta por ejecución hipotecaria o una venta de préstamo.

Los préstamos respaldados por Crossgates Mall que ahora se han vendido "resolverán" la morosidad y sacarán esos préstamos de la tasa de morosidad:

Un sinfín de cadenas de grandes almacenes regionales y nacionales y otras cadenas minoristas, desde Sears Holdings y Toys 'R' Us hasta Radio Shack y Bed, Bath & Beyond, se declararon en quiebra y la mayoría de ellas fueron liquidadas y desaparecieron. Todas las cadenas regionales de grandes almacenes han desaparecido. Solo quedan unas pocas cadenas nacionales, incluidas Nordstrom, Kohl's y Macy's, y todas han cerrado cientos de tiendas a lo largo de los años y continúan cerrando tiendas. JC Penney fue sacado de la quiebra por los megapropietarios Simon Property Group [SPG] y Brookfield, porque no querían que el cierre de las tiendas ancla condenara a la ruina a sus centros comerciales.

Los centros comerciales zombis salpican el paisaje de Estados Unidos. Los valores colaterales de los centros comerciales supervivientes y aún en funcionamiento –como vimos con Crossgates Mall– se han desplomado.

Los mayores propietarios, como Simon Property Group y Brookfield, se han alejado de numerosos centros comerciales, dejando que sus prestamistas (en su mayoría tenedores de CMBS) asuman las pérdidas. Por ejemplo, Simon Property Group se alejó del Independence Center de 1 millón de pies cuadrados en un suburbio de Kansas City, Missouri, en 2019, lo que generó lo que entonces fue la mayor pérdida jamás registrada por un préstamo CMBS minorista; se alejó del Town Center de 1,2 millones de pies cuadrados en Cobb en Georgia a principios de 2021 y del Montgomery Mall de 1,1 millones de pies cuadrados en el norte de Gales, Pensilvania, a mediados de 2021, etc.

Westfield, propiedad del centro comercial europeo REIT Unibail-Rodamco-Westfield, anunció en febrero de 2021 que se desharía de sus 27 centros comerciales Westfield en Estados Unidos. Los dos primeros centros comerciales de los que abandonó estaban en Tampa Bay, Florida, dejando que los titulares de CMBS asumieran las pérdidas. Luego se vendió y salió de otros centros comerciales de Estados Unidos. En junio de 2023, Westfield y el copropietario Brookfield se alejaron del centro comercial Westfield en San Francisco, lo que también permitió que los titulares de CMBS asumieran las pérdidas.

Tres REIT de centros comerciales estadounidenses que cotizan en bolsa se han declarado en quiebra desde noviembre de 2020: la escisión de SPG, Washington Prime Group, CBL & Associates Properties y Pennsylvania Real Estate Investment Trust.

Este baño de sangre (lo hemos estado documentando en el marco del Derretimiento de ladrillos y mortero desde 2016) es el resultado del comercio electrónico que comenzó a chuparles el alma a los minoristas de los centros comerciales, un paquete a la vez, desde finales de los años 1990. Los estadounidenses han cambiado la forma en que compran estas cosas. Es un cambio estructural y no volverá a ser como estaba en 2002, en el apogeo de los centros comerciales.

Desde 2010, las ventas de comercio electrónico se han multiplicado por 7, de 40 mil millones de dólares por trimestre a 278 mil millones de dólares en el segundo trimestre:

Incluso cuando las ventas de los grandes almacenes se han desplomado, de 58 mil millones de dólares en el cuarto trimestre de 2000 a 33 mil millones de dólares en el segundo trimestre de 2023:

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Etiquetas:fusión de ladrillos y mortero

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